Η χρησικτησία αποτελεί πρωτότυπο τρόπο απόκτησης κυριότητας ακινήτου (αλλά και κινητών πραγμάτων) και διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη.
Η τακτική προϋποθέτει νόμιμο (ή νομιζόμενο) τίτλο, καλή πίστη και νομή του ακινήτου για 10 τουλάχιστον χρόνια, ενώ η έκτακτη (συνεχόμενη) νομή για 20 έτη, χωρίς να ενδιαφέρει η καλή πίστη (μπορεί να υπάρχει δηλαδή και αυθαίρετη κατάληψη του επίδικου ακινήτου).
Όπως προκύπτει από τους ορισμούς, η έννοια-κλειδί στη χρησικτησία είναι η λέξη "νομή", που διαφέρει από την απλή κατοχή του ακινήτου και σημαίνει τη φυσική εξουσίαση του ακινήτου, με την πεποίθηση ότι μου ανήκει και η οποία εκδηλώνεται στον εξωτερικό κόσμο, με εμφανείς υλικές πράξεις.
Οι συνηθέστερες πράξεις νομής, είναι : η φύτευση και σπορά του ακινήτου, η συγκομιδή των καρπών, η μέτρηση και περίφραξη αυτού, η μίσθωση ή παραχώρηση σε τρίτο, η πληρωμή των φόρων κλπ.
Στην τακτική χρησικτησία, που συμπληρώνεται στα 10 έτη, θα πρέπει να υπάρχει ένας τίτλος, συνήθως συμβόλαιο, νόμιμα μεταγεγραμμένο, το οποίο όμως, για Χ, Ψ λόγους, είναι άκυρο και εγώ να διατελώ σε καλή πίστη, ήτοι να αγνοώ ανυπαίτια την ακυρότητα της μεταβίβασης π.χ αγοράζω ένα διαμέρισμα με συμβόλαιο και αργότερα προκύπτει ότι ο πωλητής δεν ήταν ο πραγματικός κύριος αυτού, ωστόσο αν έχω μείνει μέσα για 10 τουλάχιστον χρόνια, έχει γίνει δικό μου, με την προϋπόθεση βέβαια, που είπαμε, ότι δεν μπορούσα να ξέρω για την ακυρότητα της μεταβίβασης (αφού ο μη κύριος δεν μπορεί προφανώς να μεταβιβάσει έγκυρα ξένο ακίνητο).
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να γίνουν και οι εξής χρήσιμες παρατηρήσεις :
-Η χρησικτησία μπορεί να αφορά κάθε είδους ακίνητα (διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.ο.κ), αλλά και ορισμένα άλλα εμπράγματα δικαιώματα, όπως η δουλεία (π.χ αν περνάω μέσα από ξένο ακίνητο επί 20 χρόνια) και η επικαρπία.
-Στην έκτακτη χρησικτησία, για τη συμπλήρωση της αναγκαίας 20ετίας, μπορώ να συνυπολογίσω και το χρόνο του προκατόχου μου π.χ ο πατέρας μου καλλιεργούσε ακίνητο, χωρίς τίτλο, επί 10 έτη και μετά το θάνατό του, το καλλιεργούσα εγώ, για άλλα 10.
-Αν πρόκειται για κοινό ακίνητο (π.χ πέντε συγκληρονόμοι), δεν μπορεί ο ένας να επικαλεστεί ότι εγώ το χρησιμοοποιούσα αποκλειστικά επί 20 έτη και έγινε δικό μου, αν δεν έχει πρώτα εκδηλώσει σαφώς και ρητά, απέναντι στους λοιπούς, την πρόθεσή του ότι από εδώ και στο εξής, θα το έχει μόνον αυτός. Διαφορετική είναι η περίπτωση, όπου γίνεται άτυπη διανομή, μεταξύ των συνιδιοκτητών, οπότε ο καθένας μπορεί να επικαλεστεί άνετα χρησικτησία, στο μέρος που έλαβε, μετά την άτυπη διανομή.
-Προσοχή χρειάζεται, διότι σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδος (π.χ Δωδεκάνησα, Επτάνησα), μπορεί να ισχύουν ειδικότερες διατάξεις, όπως επίσης και αναφορικά με ακίνητα, που ανήκαν στο Δημόσιο, δασικά κλπ.
-Η απόκτηση της κυριότητας με χρησικτησία, μπορεί να προταθεί, είτε με αγωγή, προκειμένου να αναγνωριστεί η κυριότητα ή να αποκρουστεί ο τρίτος, που εγείρει δικαιώματα, επί του ακινήτου, είτε ως ένσταση ή άρνηση της αγωγής, όταν ο αποκτήσας με χρησικτησία, είναι εναγόμενος.
-Οι χρόνοι νομής για χρησικτησία επί κινητών πραγμάτων, είναι 3 (αντί για 10) και 20 χρόνια, αντίστοιχα.
Η τακτική προϋποθέτει νόμιμο (ή νομιζόμενο) τίτλο, καλή πίστη και νομή του ακινήτου για 10 τουλάχιστον χρόνια, ενώ η έκτακτη (συνεχόμενη) νομή για 20 έτη, χωρίς να ενδιαφέρει η καλή πίστη (μπορεί να υπάρχει δηλαδή και αυθαίρετη κατάληψη του επίδικου ακινήτου).
Όπως προκύπτει από τους ορισμούς, η έννοια-κλειδί στη χρησικτησία είναι η λέξη "νομή", που διαφέρει από την απλή κατοχή του ακινήτου και σημαίνει τη φυσική εξουσίαση του ακινήτου, με την πεποίθηση ότι μου ανήκει και η οποία εκδηλώνεται στον εξωτερικό κόσμο, με εμφανείς υλικές πράξεις.
Οι συνηθέστερες πράξεις νομής, είναι : η φύτευση και σπορά του ακινήτου, η συγκομιδή των καρπών, η μέτρηση και περίφραξη αυτού, η μίσθωση ή παραχώρηση σε τρίτο, η πληρωμή των φόρων κλπ.
Στην τακτική χρησικτησία, που συμπληρώνεται στα 10 έτη, θα πρέπει να υπάρχει ένας τίτλος, συνήθως συμβόλαιο, νόμιμα μεταγεγραμμένο, το οποίο όμως, για Χ, Ψ λόγους, είναι άκυρο και εγώ να διατελώ σε καλή πίστη, ήτοι να αγνοώ ανυπαίτια την ακυρότητα της μεταβίβασης π.χ αγοράζω ένα διαμέρισμα με συμβόλαιο και αργότερα προκύπτει ότι ο πωλητής δεν ήταν ο πραγματικός κύριος αυτού, ωστόσο αν έχω μείνει μέσα για 10 τουλάχιστον χρόνια, έχει γίνει δικό μου, με την προϋπόθεση βέβαια, που είπαμε, ότι δεν μπορούσα να ξέρω για την ακυρότητα της μεταβίβασης (αφού ο μη κύριος δεν μπορεί προφανώς να μεταβιβάσει έγκυρα ξένο ακίνητο).
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να γίνουν και οι εξής χρήσιμες παρατηρήσεις :
-Η χρησικτησία μπορεί να αφορά κάθε είδους ακίνητα (διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.ο.κ), αλλά και ορισμένα άλλα εμπράγματα δικαιώματα, όπως η δουλεία (π.χ αν περνάω μέσα από ξένο ακίνητο επί 20 χρόνια) και η επικαρπία.
-Στην έκτακτη χρησικτησία, για τη συμπλήρωση της αναγκαίας 20ετίας, μπορώ να συνυπολογίσω και το χρόνο του προκατόχου μου π.χ ο πατέρας μου καλλιεργούσε ακίνητο, χωρίς τίτλο, επί 10 έτη και μετά το θάνατό του, το καλλιεργούσα εγώ, για άλλα 10.
-Αν πρόκειται για κοινό ακίνητο (π.χ πέντε συγκληρονόμοι), δεν μπορεί ο ένας να επικαλεστεί ότι εγώ το χρησιμοοποιούσα αποκλειστικά επί 20 έτη και έγινε δικό μου, αν δεν έχει πρώτα εκδηλώσει σαφώς και ρητά, απέναντι στους λοιπούς, την πρόθεσή του ότι από εδώ και στο εξής, θα το έχει μόνον αυτός. Διαφορετική είναι η περίπτωση, όπου γίνεται άτυπη διανομή, μεταξύ των συνιδιοκτητών, οπότε ο καθένας μπορεί να επικαλεστεί άνετα χρησικτησία, στο μέρος που έλαβε, μετά την άτυπη διανομή.
-Προσοχή χρειάζεται, διότι σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδος (π.χ Δωδεκάνησα, Επτάνησα), μπορεί να ισχύουν ειδικότερες διατάξεις, όπως επίσης και αναφορικά με ακίνητα, που ανήκαν στο Δημόσιο, δασικά κλπ.
-Η απόκτηση της κυριότητας με χρησικτησία, μπορεί να προταθεί, είτε με αγωγή, προκειμένου να αναγνωριστεί η κυριότητα ή να αποκρουστεί ο τρίτος, που εγείρει δικαιώματα, επί του ακινήτου, είτε ως ένσταση ή άρνηση της αγωγής, όταν ο αποκτήσας με χρησικτησία, είναι εναγόμενος.
-Οι χρόνοι νομής για χρησικτησία επί κινητών πραγμάτων, είναι 3 (αντί για 10) και 20 χρόνια, αντίστοιχα.
Μία περίπτωση, που αντιμετώπισα πρόσφατα, είναι και αυτή : όταν κανείς μένει σε διαμέρισμα, με ενοίκιο, ενώ ο ιδιοκτήτης, μπορεί να είναι ηλικιωμένος, στο εξωτερικό κλπ. και μετά το θάνατό του, εφόσον και τα κληρονομικά είναι μπερδεμένα, ο ενοικιαστής, σταματάει να καταβάλλει ενοίκιο και δεν τον ενοχλεί κανείς ! Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται φυσικά να παρέλθουν 20 έτη, από τη στιγμή, που θα πάψει η καταβολή ενοικίου, έως την τυχόν ενόχλησή σου, από κάποιον κληρονόμο...Όσο πληρώνεις ενοίκιο, ακόμα και αν ...δεν ξέρεις, ποιος το εισπράττει (!), αυτομάτως είναι σαν να αναγνωρίζεις ότι το ακίνητο είναι ξένο, δεν σου ανήκει ! Διότι βασική προϋπόθεση της χρησικτησίας, είναι να κατέχεις το ακίνητο, με διάνοια κυρίου, με τη σκέψη ότι είναι δικό σου και η πληρωμή ενοικίου, (αυτο)αναιρεί αυτή τη σκέψη...
ΑπάντησηΔιαγραφή