οι δουλείες ...των ακινήτων

     Δουλείες, βάρη και ...σκλαβιά, δεν βασανίζουν μόνον τους ανθρώπους, αλλά και τα ακίνητα και μάλιστα με τη βούλα του Νόμου !
  Ο όρος "δουλεία", που ανήκει στο Εμπράγματο Δίκαιο αναφέρεται σε κάποιους περιορισμούς, που μπορεί να έχει ένα ακίνητο, έναντι άλλου ακινήτου ή άλλου προσώπου.
  Στην πρώτη περίπτωση, μιλάμε για "πραγματική δουλεία" και με αυτήν θα ασχοληθούμε εδώ, ενώ στη δεύτερη, για "προσωπική δουλεία" (σημαντικότερη μορφή της οποίας είναι η λεγόμενη επικαρπία και έχει αναλυθεί αλλού).
  Μάλιστα, ο Νόμος, χρησιμοποιεί και αντίστοιχους χαρακτηρισμούς, για τα εμπλεκόμενα ακίνητα : "δεσπόζον" για αυτό, υπέρ του οποίου έχει συσταθεί η δουλεία και "δουλεύον" για αυτό, που βαρύνεται με τη δουλεία.
  Στην περίπτωση της πραγματικής δουλείας, που εξετάζουμε, ένα ακίνητο αποκτά ένα περιορισμένο δικαίωμα, επάνω σε ξένο ακίνητο, μία κάποια ωφέλεια και αντίστοιχα περιορίζεται, το δικαίωμα του εκάστοτε κυρίου του "δουλεύοντος" ακινήτου.
   Το περιεχόμενο της δουλείας, μπορεί να καθορίζεται από τα εμπλεκόμενα μέρη, ο Νόμος απαριθμεί κάποιες συνήθεις περιπτώσεις, αλλά δεν είναι περιοριστική η αναφορά, αλλά ενδεικτική.
   Πιο συνηθισμένη ίσως περίπτωση (πραγματική) δουλείας ακινήτου, είναι η λεγόμενη δουλεία οδού ή διόδου ή διέλευσης, όταν ένα ακίνητο δεν έχει πρόσβαση στο δρόμο και αναγκαστικά πρέπει να περάσει μέσα από ξένο, για να φτάσει εκεί και δευτερευόντως η δουλεία άντλησης ύδατος, από ξένο ακίνητο.
   Η δουλεία δεν έχει μόνον θετικό περιεχόμενο, ότι δηλαδή ο κύριος του ενός ακινήτου, μπορεί να κάνει κάτι, πάνω στο ξένο, αλλά και αρνητικό, με την έννοια ότι απαγορεύεται στον κύριο του άλλου, να επιχειρήσει ορισμένες πράξεις !
   Έτσι π.χ αν μένω στον πρώτο όροφο και έχω απέναντι μου ένα ισόγειο κτίσμα, μπορώ να έρθω σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη του, ότι δεν θα χτίσει άλλους ορόφους, για να μην εμποδίζεται η θέα μου...
   Η δουλεία καταρτίζεται με συμφωνία-δικαιοπραξία των μερών, η οποία, για να είναι έγκυρη, επειδή αφορά σε εμπράγματο δικαίωμα (έστω και περιορισμένο), πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο, ώστε να εξασφαλίζεται και η γνώση των τρίτων, για τυχόν περιορισμούς μιας ακίνητης ιδιοκτησίας.
   Ωστόσο, μπορεί να αποκτηθεί, όπως και η κυριότητα ΚΑΙ με (έκτακτη, κατά κανόνα) χρησικτησία : έτσι, αν περνάω μέσα από ξένο ακίνητο, για πάνω από 20 χρόνια, θεωρώντας ότι έχω το δικαίωμα και κάποια στιγμή εμποδιστώ, μπορώ να ζητήσω δικαστική προστασία, επικαλούμενος απόκτηση δουλείας οδού, με έκτακτη χρησικτησία.
   Σε αντίθεση με τις προσωπικές δουλείες, που αποσβέννυνται με τον θάνατο του δικαιούχου (εκτός αντίθετης συμφωνίας), δεν συμβαίνει το ίδιο με τις πραγματικές δουλείες, αφού δεν σχετίζονται με συγκεκριμένο πρόσωπο, αλλά με συγκεκριμένο (άλλο) ακίνητο και τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του, οπότε η διάρκειά τους είναι θέμα συμφωνίας ή και αόριστη.
  Οι πραγματικές δουλείες τελειώνουν αυτοδίκαια, σε πιο οριακές καταστάσεις, όπως π.χ όταν περιέλθουν και τα δύο εμπλεκόμενα ακίνητα, στον ίδιο κύριο ή αν το ένα από τα δύο καταστραφεί ολοσχερώς...